Что такое эскроу-счёт


Это специальный банковский счёт, на котором хранятся поступившие средства до выполнения одним из участников сделки определенных обязательств.

Когда участниками сделки выступают покупатель (дольщик) и застройщик, первый должен внести деньги за квартиру, а второй — выполнить свои обязательства перед ним, то есть — предоставить готовое жилье.

По новой схеме покупатель жилья в строящемся доме перечисляет деньги не напрямую на счёт застройщика, а на специальный счёт в банке, где средства будут храниться до тех пор, пока застройщик не достроит дом и не сдаст его в эксплуатацию, а также пока хотя бы один из дольщиков не оформит право собственности на свою квартиру. Только после этого строительная компания получит доступ к деньгам.

Проценты на размещённые на эскроу-счетах средства не начисляются. Банк, в котором открыт такой счет, вознаграждения не получает.

Для чего введена новая схема

Использование эскроу-счетов должно защитить права покупателей квартир в новостройках — дольщиков.

Стоит отметить, что с 1 июля 2019 года, застройщики привлекают деньги на строительство только в банках. Никакие другие схемы использовать будет нельзя: ни привлечение средств дольщиков, ни создание жилищно-строительных кооперативов.

Как заключить сделку с помощью эскроу-счёта


Застройщик и покупатель заключают договор долевого участия (ДДУ), в условиях которого должно быть указано, что оплата квартиры в строящемся доме будет осуществляться с использованием эскроу-счёта. На оформление и регистрацию ДДУ в Росреестре уйдёт около девяти дней.

После этого заключается трёхсторонний договор между банком, получившим аккредитацию Центробанка, покупателем и застройщиком. Банк в данном случае выполняет посредническую функцию — он хранит средства и гарантирует их неприкосновенность. Договор заключается на срок, не превышающий дату ввода объекта в эксплуатацию по проектной декларации плюс шесть месяцев. На заключение договора и открытие счёта уйдет около трёх дней. Затем покупатель вносит средства на эскроу-счёт, и ждёт завершения строительства. На оформление всей сделки по покупке квартиры в строящемся доме с оплатой через эскроу-счёт понадобится около двух недель.

Кто выбирает банк, в котором будет открыт счёт


Эскроу-счета открываются в банке, который финансирует проект застройки. То есть в определённой степени у застройщика есть выбор, в какой банк обратиться за кредитом, но на практике получить средства под жилищное строительство непросто, так как банки рассматривают такую инвестицию как рискованную. Соответственно, фактически застройщик будет использовать эскроу-счета в банке, который согласится выдать ему кредит.

Может ли покупатель распоряжаться деньгами


Нет, с момента внесения средств на эскроу-счёт ни дольщик, ни застройщик не имеют доступа к этим деньгам до завершения строительства дома.

Покупатель имеет право вернуть свои деньги со счета в банке, если задержка сроков сдачи квартиры составляет 6 месяцев. Эти полгода даются застройщику для решения проблем в случае форс-мажорных обстоятельств. Если он все-таки не смог разобраться с ситуацией до истечения этого срока, дольщик имеет право обратиться в суд, чтобы вернуть свои деньги со счёта.

На какие средства застройщик будет строить дом

Сейчас строительные компании могут работать только с кредитами. Деньги покупателей использовать нельзя.

Что делать, если квартира покупается в ипотеку

В этом случае деньги за квартиру на эскроу-счёт вместо дольщика перечисляет банк, в котором взят ипотечный кредит. Дальнейшие отношения между банком и покупателем жилья складываются по обычной ипотечной схеме: заёмщик выплачивает банку кредит и проценты по нему.

Что делать, если застройщик обанкротится

В случае банкротства застройщика дольщик не теряет деньги. Они сохранятся на эскроу-счёте независимо от судьбы девелопера.

Как ещё защищены деньги дольщиков

Предполагается дополнительная защита этих денег через страхование по линии АСВ (Агентство страхования вкладов). Страховка оформляется на сумму до 10 млн рублей. Если банк обанкротится, застройщик перезаключает договор с другим банком-агентом и деньги дольщиков будут перечислены на новый эскроу-счёт.

Что изменилось для застройщиков

В первую очередь, застройщики не смогут получить деньги за строящиеся квартиры до завершения строительства. Чтобы вести стройку, они должны будут брать кредит в банке и полностью перестраивать схему финансирования строительства.

По мнению многих экспертов рынка недвижимости, введение эскроу-счетов будет способствовать тому, что на рынке останутся крупные, устойчивые девелоперские компании.